Polska może stać się jednym z liderów regionu
Rynek najmu zwrotnego w Polsce ma szansę w 2026 roku wyraźnie się rozwinąć. Eksperci oceniają, że kraj coraz mocniej przyciąga zagraniczny kapitał, a transakcje typu sale leaseback mogą stać się ważnym elementem rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej.
Na korzyść Polski działa kilka czynników jednocześnie: stabilny wzrost gospodarczy, duży rynek nieruchomości komercyjnych, relatywnie wysokie stopy kapitalizacji oraz coraz większa liczba wiarygodnych najemców.
Dlaczego inwestorzy patrzą na Polskę?
Inwestorzy zainteresowani najmem zwrotnym szukają przede wszystkim bezpiecznych aktywów, długoterminowych umów i przewidywalnych przepływów pieniężnych. Polska coraz lepiej spełnia te warunki, szczególnie na tle innych państw regionu.
Eksperci wskazują, że stopy kapitalizacji w Polsce nadal są wyższe niż na wielu rynkach Europy Zachodniej. Jednocześnie jakość aktywów i najemców jest coraz częściej porównywalna z bardziej dojrzałymi rynkami. To sprawia, że relacja ryzyka do potencjalnego zwrotu wygląda dla inwestorów atrakcyjnie.
Duża skala rynku ma znaczenie
Jedną z przewag Polski jest skala. Dla międzynarodowych funduszy pojedyncza transakcja często nie wystarcza – liczy się możliwość budowania większej ekspozycji i powtarzania podobnych inwestycji.
Polski rynek oferuje wiele obiektów wykorzystywanych operacyjnie przez firmy, szczególnie w logistyce, przemyśle, handlu i infrastrukturze. To nieruchomości, które mogą dobrze wpisywać się w model sale leaseback, bo sprzedający uwalnia kapitał z majątku, a jednocześnie pozostaje najemcą danego obiektu.
Zagraniczny kapitał może zostać na dłużej
Według ekspertów 2026 rok może przynieść zmianę w podejściu funduszy zagranicznych. Polska może przestać być traktowana wyłącznie jako rynek okazjonalnych zakupów, a zacząć pełnić funkcję stałego punktu w strategiach inwestycyjnych dla regionu CEE.
To oznaczałoby większą konkurencję o dobre aktywa, szybsze decyzje inwestycyjne i lepsze warunki dla firm, które zdecydują się sprzedać nieruchomość w formule najmu zwrotnego.
Najemcy są coraz bardziej wiarygodni
Na atrakcyjność rynku wpływa również profil firm działających w Polsce. Coraz więcej z nich to regionalni liderzy, prywatne grupy kapitałowe albo podmioty powiązane z międzynarodowym biznesem. Dla inwestorów oznacza to większe bezpieczeństwo i lepszą ocenę ryzyka.
Jeśli najemca ma stabilną pozycję, przewidywalne przychody i długoterminową strategię działania, nieruchomość w formule sale leaseback staje się znacznie bardziej atrakcyjna dla funduszy.
Możliwy efekt kuli śnieżnej
Eksperci przewidują, że większa obecność kapitału zagranicznego może uruchomić efekt kuli śnieżnej. Im więcej inwestorów zdecyduje się na transakcje w Polsce, tym łatwiej będzie przyciągać kolejne fundusze, większe projekty i nowe sektory.
W takim scenariuszu polski rynek najmu zwrotnego mógłby zostać trwale włączony do głównych europejskich portfeli inwestycyjnych.
Nie brakuje jednak ryzyk
Największym wyzwaniem pozostaje koszt finansowania, który w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jest wciąż wyższy niż w strefie euro. To może wpływać na wyceny nieruchomości i opłacalność części transakcji.
Coraz większe znaczenie mają również kryteria ESG. Obiekty o niższej efektywności energetycznej mogą mieć trudniejszy dostęp do finansowania albo wymagać dodatkowych nakładów inwestycyjnych.
Stabilne prawo będzie kluczowe
Dla zagranicznych inwestorów bardzo ważna pozostaje przewidywalność przepisów i skuteczność egzekwowania umów. Jeśli Polska utrzyma reputację stabilnego rynku, może dalej wzmacniać swoją pozycję jako jedno z najważniejszych miejsc dla transakcji sale leaseback w regionie.
